A Diófa Alapkezelő amellett, hogy több mint 400 milliárd forintos portfóliót kezel, az intézményi vagyonkezelési piac TOP 3 szereplője között van. Pallos Noémit, a cég vezérigazgató-helyettesét arról kérdeztük, hogyan látja a piaci dinamikát, különös tekintettel az önkéntes pénztárak piacán, illetve hogyan lehet manapság ebben a piaci szegmensben sikereket elérni.
Elképzelhető, hogy csökkenni fog a külföldi szereplők száma a piacon
Nem magától értetődő, de a hazai piac nagy nemzetközi szereplőiben – akiknek tényleges döntéshozói esetleg négy-öt országgal odébb találhatóak – nem minden ügyfél bízik meg olyan könnyedén, mivel ők a befektetési döntéseiket inkább globális, mintsem lokális irányelvek alapján hozzák meg – mondta bevezetőjében Pallos Noémi a Diófa Alapkezelő vezérigazgató-helyettese, majd hozzátette: Azt jó, ha látjuk, hogy egy külföldi vagyonkezelő megközelítésében Magyarország – súlyánál fogva – nem több mint egy cella egy Excel táblában, és ezt bizonyos esetekben az ügyfelek is megérzik. Azt vettük észre, hogy a kisebb és a közepes méretű szereplők azok, akikben a partnereink leginkább megbíznak. Pallos Noémi elmondta: A hazai piacon az egyedi befektetési stratégiáknak áll a zászló, a nemzetközi vagyonkezelők – a lokális tudás és sajátosság hiányában – visszaszorulhatnak.
Adott tehát egy űr a piacon, ami szerencsére a Diófa Alapkezelő számára pont ideális, mivel méretben és rugalmasságban ki tudja elégíteni az itt jelentkező igényeket.
– tette hozzá Pallos Noémi.
KORÁBBAN ÍRTUK
Diófa Alapkezelő: A MÁP Plusz mellett a prémium portfoliókezelésé lehet a jövő
Növekvő ingatlan részarány a befektetési portfóliókban
Pallos Noémi felidézte, hogy az elmúlt évek trendjei – leginkább külföldön – azt mutatták, hogy a kétezres évektől kezdődően az ingatlanbefektetések részaránya egy-egy „alternatív” portfólión belül 4-5 százalékról akár 20 százalékra is emelkedett. Figyelmeztetett, hogy ez már olyan mértékű kitettség, hogy a portfóliókezelésnek teljes értékűen kell kezelni ezt az eszközosztályt. A Diófa Alapkezelő portfólió menedzserei az ingatlan és értékpapír befektetéseket éppen ezért már régebb óta integrált szemlélettel kezelik, azaz
Kiemelten figyeljük az értékpapír és ingatlan befektetések esetleges megváltozásából fakadó egyedi hatásokat a portfólió egészére nézve. Ebben mindenképpen más a Diófa Alapkezelő megközelítése egy tisztán értékpapíros alapkezelőhöz képest.
– hangsúlyozta Pallos Noémi.
Pallos Noémi úgy látja, hogy az integrált szemlélet alkalmazása révén magasabb szintű ügyfélkiszolgálás valósul meg a szakágak (értékpapír és ingatlan) együttműködése által.
Valójában kik vásárolják be magukat az ingatlanfejlesztésekbe?
Pallos Noémi megemlítette, hogy amikor az ingatlanszektorban megpróbálják előre jelezni a piac változásait, az elemzők általában mindig valamiféle „bottom-up” szemléletre építenek. Ezalatt azt értem – tette hozzá Pallos Noémi -, hogy meghatározzák mennyi bérbeadható terület épül, mennyi bérlő lesz, hogyan növekszik a populáció és ehhez hasonlók.
Azonban ezeket a befektetéseket nagy intézményi befektetők – jellemzően nemzetközi alapkezelők és nyugdíjalapok – veszik, akiket kevésbé érdekelnek a bérbeadottsági és ehhez hasonló mutatók. Ők arról döntenek, hogy ingatlant vagy állampapírt vásároljanak-e.
– magyarázta Pallos Noémi.
Éppen ezért az ingatlanbefektetések kiválasztásánál az iparágban sokkal jellemzőbb bottom-up szemlélet mellett kiemelten fontos lenne a makrokörnyezet vizsgálata is („top-down”).
Nagyon nem mindegy, hogy milyen ingatlant veszünk
Azért is fontos az integrált szemlélet az értékpapírt és ingatlant is tartalmazó portfólióknál, mert ingatlan és ingatlan között is nagy különbség lehet likviditásban, kockázatban és hozamtermelő képességben. Egy sok éve működő, nemzetközi bérlőkkel 5-10 évre szerződött irodaház esetén a befektető nagyrészt a bérleti bevételből tesz szert hozamra, ez nyilván egy sokkal kevésbé kockázatos befektetés, mint egy fejlesztési terület terveibe az első tégla lerakás előtt befektetni. Egy egészséges összetételű portfólióban mindkettőnek van létjogosultsága, de ezek aránya, a fejlesztési projektetek egyéni előrehaladottsági szintje és az értékpapír portfólió kockázati szintje mind befolyásolja az ideális összetétel kialakítását.
Az önkéntes pénztárak lehetőségei zéró kamatkörnyezetben
Pallos Noémi felidézte, a világgazdaság még nem volt olyan helyzetben, amit ma úgy ismerünk, hogy zéró kamatkörnyezet. Azt feltételezzük, hogy a szereplők nem mindig tudják, hogy pontosan mit kellene csinálni költségvetési oldalról. Megítélésünk szerint az önkéntes pénztáraknak előnyére válna a külföldi kitekintés az intézményi vagyonkezelési piacon. Főleg olyan országokra gondolok, ahol már régebb óta alacsony a hozam- és a kamatkörnyezet. Ha sikerül rátalálni egy „bevált receptre”, akkor – még ha vannak is fenntartások a lokális piacoktól, vagy épp az ingatlanbefektetésektől – ne féljenek azt hazahozni és itthon a gyakorlatba átültetni.
Ahol tudnak, ott segítenek a pénztáraknak
Pallos Noémi elmondta: a Diófa Alapkezelő számára kiemelten fontos az önkéntes pénztárak piaca, ezért évről-évre átfogó intézményi elemzéseket is készítenek erről a szektorról. A működési költségekre fordítható összegek nagysága – az idevonatkozó jogszabályokban – meglehetősen szűkösre van szabva a pénztárak esetében, emiatt nem mindig van arra kapacitás, hogy ezek a szervezetek üzletfejlesztési, befektetési politika módosítási kérdésekkel foglalkozzanak.
A Diófa Alapkezelő részéről itt az előbbieken túl olyan dolgokra gondolok, mint a harmadik felek felé történő adatszolgáltatás, támogatás befektetési politika felülvizsgálatban, piaci elemzések elkészítése, jogszabályi vagy cégpolitikai változásokhoz való alkalmazkodás és más piacok legjobb gyakorlatainak behozása.
Pallos Noémi zárásként hangsúlyozta, hogy egy-egy jól felkészült partnerrel az önkéntes pénztárak hosszú távon is erősek tudnak maradni.
TÁJÉKOZTATÓ
A cikkben elhangzó információk és elemzések a Diófa Alapkezelő magánvéleményét tükrözik. Az itt megjelent írás nem valósít meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény 4. § (2). bekezdés 8. pontja szerinti befektetési elemzést, valamint a 9. pont értelmében befektetési tanácsadást.
A konkrét befektetési döntés meghozatala előtt mindenképp tájékozódjon részletesen – igény szerint konzultáljon befektetési szakemberrel vagy személyes befektetési tanácsadójával!
